Предваряя основные работы на объекте необходимо решить значительное количество немаловажных задач, от успеха решения которых зависит будущее строительства.
Организационная подготовка строительства предполагает, прежде всего, решения о начале строительства, а уж затем предпроектную подготовку (включая изыскательские работы и выбор места строительства) и, как конечную фазу, проектирование.
Пакет документов, собираемый техническим заказчиком, необходимый для получения разрешения на строительство здания или сооружения, а также все разрешения и согласования, необходимые для начала производства работ на объекте строительства называют исходно-разрешительной документацией.
Предпроектная проработка и оформление исходно-разрешительной документации (ИРД) это начальная стадия строительного производства, проработка исходных данных определяет качественные параметры, объемы и финансовые потребности для возведения объекта недвижимости. Этот этап строительства неизбежен и, как правило, на его реализацию уходит длительное время.
На этом этапе строительства участники строительного процесса сталкиваются с объемной и продолжительной процедурой по подготовке, получению и согласованию исходно-разрешительной документации. При составлении календарного плана строительства продолжительность получения и согласования не учитывается, или учитывается не в полном объеме, хотя занимает довольно длительное время, что оказывает существенное влияние на общий календарный план строительства. При этом не редко бывают такие ситуации, когда получена часть исходно-разрешительной документации, которой, по мнению заказчика достаточно для того, чтобы составить календарный план производства работ и приступить непосредственно к выполнению работ на объекте строительства.
На сегодняшний день, вопросы градостроительной деятельности находятся в одновременном ведении Российской Федерации и ее субъектов, единого документа, который в полной мере регулирует порядок разработки, полный состав и сроки получения согласований исходно-разрешительной документации не существует.
В научно-исследовательской работе был рассмотрен общий состав исходно-разрешительной документации и основные документы, регулирующие вопросы строительной деятельности на территории России, и в частности на территории г. Санкт-Петербург. Основным нормативным документом в строительстве является Градостроительный кодекс Российской Федерации. Статьями
1. Документация по планировке территории;
2. Инженерные изыскания для подготовки проектной документации;
3. Документация, касающаяся архитектурно-строительного проектирования;
4. Экспертиза проектной документации;
5. Разрешение на строительство
Во всех этих статьях изложены общие материалы и требования к условиям получения этой документации, но так как Градостроительный кодекс Российской Федерации является основным документом, регулирующим строительную сферу на территории всей России, то указать в нем такие моменты как: в каком именно органе исполнительной власти определенного субъекта производится согласование и выдача тех или иных документов, что необходимо для этого предоставить и в какие сроки происходит рассмотрение, согласование и выдача необходимой документации не представляется возможным.
Также вопросы, касающиеся строительной деятельности, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральными законами, сводами правил, также действующими на территории всей Российской федерации и описывающими лишь общие положения по подготовке строительства.
В ходе работы над НИР магистранта было предложено провести анализ продолжительности сбора и согласования всей необходимой разрешительной документации.
Выяснилось, что продолжительность получения всех разрешений и согласований в сумме занимает 489 дней, что составляет 1 год и 4 месяца без учета времени на подготовку проектной документации (стадий «П» и «Р»), а также на подготовку необходимых документов. На основании этого можно сделать вывод, что от момента решения застройщика о строительстве объекта до начала этого строительства пройдет примерно 2 года. Это слишком продолжительный срок. За это время может измениться ситуация на рынке, что очень важно если объект принадлежит к жилищному строительству. Также возможно изменение цены на материалы, рабочую силу и другие факторы. Для застройщика или инвестора одной из главных задач является получение прибыли за наиболее короткий промежуток времени.
Далее, было предложено оптимизировать подготовку строительства.
Первым шагом оптимизации стало параллельное выполнение работ по согласованию и получению той или иной разрешительной документации.
Параллельно можно осуществлять следующие виды согласований:
1. Получение технических условий.
По графику, при последовательном выполнении этот этап занимает 101 рабочий день. При параллельном получении технических условий в необходимых службах срок сокращается до 30 дней. Оптимизация составляет 71 день.
2. Согласование рабочей документации.
При последовательном получении согласований данный этап занимает 170 дней. При параллельном согласовании рабочей документации этот срок сокращается до 30 дней. Оптимизация составляет 140 дней.
3. Получение разрешений для производства работ.
Третьим этапом оптимизации данного графика является смещение и параллельное получение таких разрешительных документов как:
1. Схема организации дорожного движения, согласованная в СПбГКУ «Дирекция по организации дорожного движения Санкт-Петербурга»
2. Акт Управления садово-парковым хозяйством Комитета по благоустройству и порубочного билета.
3. Ордер Государственной административно-технической инспекции на установку временного ограждения;
4. Ордер Государственной административно-технической инспекции на производство земляных работ.
При последовательном получении вышеуказанных документов продолжительность составляет 101 день. Для оптимизации данного процесса также необходимо организовать параллельное получение этих разрешений, насколько это возможно.
К сожалению, полностью организовать параллельное получение данных документов невозможно, так как при получении ордера ГАТИ на установку временного ограждения и производство земляных и других видов работ, связанных с благоустройством, необходимо предоставить акт Управления садово-паркового хозяйства Комитета по благоустройсту на определение восстановительной стоимости зеленых насаждений и других объектов благоустройства. После этого необходимо получить порубочный билет (при наличии вырубаемых насаждений в месте производства работ). Таким образом, продолжительность этого этапа будет определяться временем на получение акта УСПХ, временем на получение порубочного билета и временем на получение ордера ГАТИ и составлять 59 дней. Оптимизация в данном случае составит 42 дня.
Но для еще большего сокращения сроков данный этап получения необходимых согласований возможно выполнять сразу после прохождения экспертизы проектной документации и получения разрешения на строительство.
Из этого следует, что оптимизация данного этапа составит еще 59 дней, что в сумме дает 101 день. Таким образом, общая оптимизация составляет 285 дней.
Итого продолжительность сбора необходимых документов, согласований и разрешений для начала строительства составляет 204 дня без учета времени, необходимого для разработки проектной документации. Продолжительность разработки проектной документации зависит от сложности строительства и определяется заказчиком индивидуально для каждого объекта. После определения продолжительности проектирования ее необходимо внести в общий график подготовительного периода.
Также при планировании строительства необходимо учитывать время на формирование пакета необходимых документов для подачи в те или иные органы исполнительной власти, службы, комитеты и организации, осуществляющие согласования и выдающие необходимые разрешения. Примем это время равным 10 дням.
Одним из преимуществ научно-исследовательской работы магистранта является то, что документ, разработанный в процессе исследования, регламентирующий порядок и сроки получения разрешений и согласований, упростит работу застройщиков, технических заказчиков в планировании строительства, а именно позволит собрать необходимый пакет разрешительной документации в необходимой последовательности, в кратчайшие сроки. Что в дальнейшем позволит вести строительно-монтажные работы без срывов календарного плана, например на получение порубочного билета или ордера Государственной административно-технической инспекции на производство отдельных видов работ, без производства которых невозможно проводить последующие работы и мн. др.